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街坊總會《關於樓宇管理的問題及建議》

熱度0票 瀏覽573次 時間:2016年1月07日 17:17

《關於樓宇管理的問題及建議》

 

   在同一屋檐下,大廈內經常因樓宇維修和大廈管理問題,而導致同樓鄰居之間、小業主與物業管理公司之間發生矛盾和糾紛。大廈服務工作的困難,主要反映在分層所有人大會的召開、大廈管委會的届滿替換、業主管委會與物業管理公司圍繞大廈管理權的爭奪、以及存在“一廈兩會”和“一廈兩管”,甚至管理真空等情況。由於現行的法規存在諸多的漏洞和不完善的地方,令一些存在矛盾的大廈不時爆發沖突,甚至捲入漫長的司法訴訟之中,最終陷入無因管理狀態,令眾多小業主備受困擾,日常生活受到嚴重的影響。

 

  一、降低召開業主大會門檻,解決一廈兩管問題。-分層樓宇共同部分的管理近年不斷出現新的爭議,有鑒於「一廈兩管」或「一廈多管」的現象已演變成社會問題,糾紛一旦訴諸法律便一拖數年得不到解決,苦了大廈小業主。樓宇管理糾紛涉及管理質素、僭建、滲漏水等連串複雜問題,全因分層所有權制度法律滯後所致,令小業主與管理實體產生矛盾,也令行政當局以無法可依而有藉口不作為。避免一廈兩管問題持續發生,建議在解決相關問題上,凡涉及管委會的選舉、補替和罷免的會議,均須由房屋局在審查召集人的正當性及議程內容合法性後,發出召集證明書才會被視為有效,並建議只會向一分層大廈僅有的一個管委會發出證明書,避免其他未依法召集的管委會得到證明書,而重新出現一廈兩管或多管的問題。另外,由於現時民法典規定,私人樓宇在召開業主大會時,「如在原定時間經過一小時後,出席之所有人數目仍未達致所需之人數,且在召集書中無定出另一日期,則視為已召集另一次會議於翌週同一日、同一地點及同一時間舉行;在第二次會議中,如出席之分層建築物所有人擁有之份額至少占分層建築物之總值之四分之一,則大會得以出席之所有人之多數票作出決議,但法律明確要求特定之法定多數者除外。」文中有提及,第二次會議中只要“出席之分層建築物所有人擁有之份額至少占分層建築物之總值之四分之一”,換言之,要成功召開業主大會,都要至少四分之一的業主出席,戶數小的大廈,此要求比較容易達成,但遇上幾千戶的大型屋苑,則往往難以成功召開業主大會,故此,建議降低出席大廈及通過決議的門檻,包括廢除必須進行第二次會議,以及普通議程僅需樓宇總值10%的份額就能決議,其他特別議程,如更新工程,或動用超過五成共同儲備基金等事宜,則另議其通過份額。

 

  二、建議制訂統一聯繫機制,有效處理管理真空問題。在最低工資實施後,大廈管理涉及的種種問題陸續出現,例如樓宇管理、治安、消防、衛生、水電等等,雖然政府每個部門有他們專責的職能,但是,如大廈出現管理真空,而引申出其他各類型的問題,小業主應最先通知那一個政府部門?早前政府發出新聞稿,對大廈管理真空作出措施應對,冀政府能完善應變機制,尤其居中協調方面投入更大力度,肩負管委會、管理公司及小業主間的橋樑角色,並能統籌各個有關部門共同面對可能出現的管理真空問題,解決物管危機。

 

  三、釐清大廈建築物公共部份的管理與維修權責,加強公共私人地方的管理。位於大廈內的公共部份私人空間,俗稱私人公共地方,普遍的小業主對此一般認識模糊,而不加以重視,加上現時對此在管理上存在著法規的空缺,故往往出現小業主不懂得盡責去管、管理公司卻覺得不屬於自己管、政府部門又認為無法支撐去管的“三不管”的情況,導致形成社區治安和環境衛生的黑點,令大廈及周邊居民的生活備受影響,在長期欠缺管理下,結果淪為垃圾場,長期污水橫流,不僅原有的無障礙通道經常塞滿各式廢舊家具和棄置床上用品,連大廈附近的行人通道亦堆積著垃圾雜物,日曬雨淋漚發出陣陣難聞的異味,蚊蟲老鼠為患,在相關地方出現問題時,政府部門則稱私人地方的公共部份並不列入法規的監管地域而表示愛莫能助,充其量在事態嚴重時才突擊清理一番,“頭痛醫頭”的臨時措施,令諸種問題多年得不到徹底解決。事實上類似的情況在其它屋邨也同樣存在,故此希望政府應因應社會的現實情況,適時檢討現行的法規,釐清大廈建築物公共部份的管理與維修權責,以利各方明確責任,也利於社會的監督。

 

  四、盡快修法,確保物業管理素質。現時《分層建築物管理商業業務法》遲遲未能出台,在未能確保管理素質有所保障外,業主在管理費調升後,或在管委會與管理公司簽訂管理合同後,管理公司所提供的服務質素能否維持,甚至比現時的更好?由於現時沒有法律制度監管管理公司,管理公司亦未能如期提供管理帳目供業主查閱,其次,在管理人員培訓及發牌制度遲遲未出台,管理人員的服務質素及管理技能如何確保?換言之,即使業主在繳納比現時較高的管理費,但未能換來相對應的管理服務,心態難以平衡,受影響的反而是各業主。

 

  任何法律的制訂,必須體現公平、公正的原則,要符合社會民生的需要,要服務市民,而且要隨著社會的發展在不同的時期作出檢視,對不合時宜的條文作出實事求是的修改很有必要。期望政府盡快推出《分層所有權共同部分法律制度》、《分層建築物管理商業業務法》等與樓宇管理相關的法律制度,確保樓宇管理的服務及質素,並在修法過程中盡量廣泛地聽取社會各方意見,集思廣益,街坊總會及各大廈業主會定會表示支持及肯定。

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